Dlaczego warto zawierać transakcje z udziałem pośrednika w obrocie nieruchomościami?

  Pewny dach nad głową

  Pewny dach nad głową Wybór i kupno mieszkania, czy domu, w którym chcemy stworzyć nasze miejsce na ziemi to jedna z najważniejszych decyzji w życiu człowieka. Korzystanie z usług profesjonalnego i rzetelnego biura zapewni bezpieczeństwo transakcji, właściwy jej przebieg i zaoszczędzi nam mnóstwo czasu.

   Kiedy już uda nam się znaleźć wymarzone mieszkanie, dom, czy działkę zabieramy się za jej kupno. Pierwszą rzeczą, jaką musimy zrobić, jest sprawdzenie dokumentacji związanej z nieruchomością. I tutaj albo zdajemy się na pośrednika, albo sami brniemy w zawiłości materii. Następnie jest umowa przedwstępna i następne pytanie: cywilnoprawna, czy w formie aktu notarialnego? A to dopiero wierzchołek góry lodowej. To, co z pozoru wydawało się proste, szybko przestaje takim być. W krajach Europy Zachodniej praktycznie wszystkim transakcjom rynku wtórnego towarzyszy pośrednik. My „doganiając” Europę cieszymy się, że ludzie coraz częściej korzystają z biur pośrednictwa. Jednak jesteśmy jeszcze daleko w tyle.

  Łyk historii

  Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami zaczął funkcjonować w Polsce po transformacji ustrojowej w 1989r. Początkowo biura nieruchomości działały w myśl zasady „co nie jest zakazane, to jest dozwolone”. Konkurencja miedzy nimi określiła sposób i zakres obsługi kupujących i sprzedających. Początkowo do prowadzenia działalności wystarczył wpis do rejestru działalności gospodarczej. Później, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997r., działalność stała się koncesjonowana, a do jej prowadzenia była potrzebna licencja zawodowa. Pośrednicy zaczęli zrzeszać się w stowarzyszenia. Te z kolei utworzyły Polską Federację Rynku Nieruchomości. Powstały standardy zawodowe, wprowadzono obowiązkowe ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. Powołano Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, będącą orzecznikiem w sprawie naruszania prawa przez pośredników przy wykonywaniu czynności pośrednictwa.

  Dziś, po 20 latach istnienia, pośrednicy tworzą grupę zawodową stale podnoszącą swoje kwalifikacje w ramach obowiązku szkolenia ustawicznego. Zawód wykonują osoby, które posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, nie były karane. Wymogiem jest wyższe wykształcenie, ukończenie studiów podyplomowe w zakresie pośrednictwa oraz odbycie praktyki zawodowej.

  Dlaczego warto?

  Dlaczego warto? Umowy kupna -sprzedaży nieruchomości są dla większości ludzi jednym z największych wydarzeń w ich życiu. Często na ten cel wydawany jest dorobek całego życia lub zaciągane są kredyty spłacane kilkadziesiąt lat. Zgłaszając się do biura, kupujący ma gwarancję, że stan prawny interesującej go nieruchomości jest uregulowany. W przypadku istniejących obciążeń pośrednik ma obowiązek bezzwłocznego poinformowania o tym kupującego. Obciążeniami mogą być np. hipoteka, ograniczone prawa rzeczowe, umowy najmu i dzierżawy zawarte na czas określony, egzekucja komornicza. W przypadku samodzielnego wyboru istnieje możliwość zatajenia takich informacji przez sprzedających, a przez fakt nieprowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości nie jest możliwe ustalenie ich istnienia. W przypadku działki pośrednik potwierdza też możliwość jej zabudowy przez istnienie aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium planistycznego bądź na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Większość sprzedających „na własną rękę” reklamuje swoje działki jako budowlane, argumentując, że „ludzie wszędzie się budują”. W przypadku mieszkań i domów pośrednik sprawdza i rozlicza zaległości (po sprzedaży), wynikłe z korzystania z energii elektrycznej, gazu, wody, kanalizacji.

   Pośrednicy to często ludzie doświadczeni życiowo. Ich doradztwo może być pomocne przy wyborze lokum, miejsca do budowy domu – co jest szczególnie istotne w przypadku osób nieznających miejscowości.

  Pośrednik określi cenę mieszkania, domu, działki na podstawie cen transakcyjnych. Często nieruchomość „ nie daje się” sprzedać przez źle skalkulowaną cenę. Sprzedający bez udziału pośredników określają ją na podstawie cen ofertowych.

  Agent nieruchomości weryfikuje stan prawny rzeczy przyjętych do sprzedaży – jeśli brakuje niezbędnych dokumentów, określa sposób ich zdobycia. Zgodnie z art.180 ust.3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa. Wymaga ona formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej.

  Reasumując – czynności pośrednictwa bez umowy podlegają odpowiedzialności zawodowej i nie stanowią podstawy do zapłaty wynagrodzenia przez zamawiającego. Pośrednik jest zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami, wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesów osób, na których rzecz wykonuje te czynności. Pośrednicy podlegają odpowiedzialności zawodowej przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej , a zrzeszeni w Podlaskim Stowarzyszeniu Rynku Nieruchomości w Białymstoku, oprócz tego podlegają odpowiedzialności statutowej przed sądem koleżeńskim.

  Wybierając pośrednika należy sprawdzić, czy posiada on licencję zawodową, czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania czynności pośrednictwa , ile lat działa na rynku. Dodatkowym atutem będzie przynależność do Podlaskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości.

  Mamy nadzieję,że przedstawione kompendium wiedzy o pośrednictwie pomoże Państwu w podjęciu decyzji: czy skorzystać z usług pośrednika przy kupnie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości.